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In den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg war der Wiederaufbau des zerstörten Landes vor allem eine Sache der Zweckmäßigkeit: Neu errichtete Gebäude sollten möglichst rasch für möglichst wenig Geld errichtet werden, um anschließend ihren vorgesehenen Zweck zu erfüllen. Schönheit und Ästhetik galten in dieser Zeit als überflüssiger Schnickschnack – und die Denkmalpflege schien wurde von den meisten Menschen als spinnerte Idee belächelt. Heute sieht man die Sache freilich vollkommen anders: Gebäude von historischem Wert gelten nicht nur als erhaltungswürdig. Sie verzeichnen meist auch eine kontinuierliche Wertsteigerung. Genau damit werden Denkmalimmobilien zu einer lukrativen Anlageform.
> Der Wert vieler denkmalgeschützter Immobilien steigt kontinuierlich an.
> Freuen Sie sich über beste Renditeaussichten durch eine hohe Nachfrage und einem knapper werdenden Angebot.
> Profitieren Sie von einer hohen Steuerersparnis, indem Sie bis zu 90% des Kaufpreises abschreiben können.
> Sichern Sie Ihr Vermögen durch Ihre Investition vor Inflationsverlusten ab.
> Genießen Sie die Steuervorteile bei der Investition in Pflegeimmobilien.
> Sparen Sie bei der Finanzierung aufgrund der niedrigen Zinsen bares Geld.
> Sie haben die Möglichkeit, Ihre denkmalgeschützte Immobilie zu verschenken oder zu vererben.
> Ihr Verkaufsgewinn ist nach 10 Jahren von der Steuer befreit.
> Kalkulieren Sie mit einer Eigenkapitalrendite von bis zu 12% oder mehr.
> Vertrauen Sie aufgrund einer hohen Nachfrage nach Wohnraum auch langfristig in diese lukrative Form der Kapitalanlage.
Etwa 5% aller Gebäude in Deutschland sind denkmalgeschützt. Allerdings befindet sich nur ein Teil davon in bestem baulichem Zustand.
Trotzdem kann es sich lohnen, auch in eine renovierungsbedürftige Denkmalimmobilie zu investieren, da Sie Renovierungskosten zu 100% steuerlich geltend machen können. Damit stellt die Denkmalimmobilie eine Ausnahme dar, wie man sie im deutschen Steuerrecht ansonsten kaum finden kann.
Ob sich Kauf und Renovierung einer denkmalgeschützten Immobilie tatsächlich lohnen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
> In welchem baulichen Zustand befindet sich die Immobilie wirklich? Wenn es sich um ein nahezu abrissreifes Haus handelt, muss natürlich anders kalkuliert werden als bei einem Gebäude, das nur auf den heutigen Wohnstandard gebracht werden muss.
> Welcher Art und Größe ist die Immobilie? Nicht nur klassische Wohnhäuser fallen in Deutschland unter das Denkmalrecht, sondern auch viele Schlösser, Leuchttürme und sogar Transformatorenhäuschen. Vor einer Investition muss also ein genaues Nutzungskonzept vorliegen. Anhand dessen lässt sich durchrechnen, ob die denkmalgeschützte Immobilie mittel- und langfristig ausreichend viel Rendite erbringen kann.
> Wo befindet sich die Immobilie? In den aufstrebenden Metropolen sowie in den Urlaubsregionen des Landes sind Denkmalimmobilien natürlich am ehesten gefragt: Hier lässt sich die Vermietung auf lange Zeit sichern. Allerdings ist die Nachfrage an entsprechenden Orten sehr hoch, was zu dementsprechend hohen Kaufpreisen und einer ständigen Verknappung des Angebots führt.
> Was kostet die Immobilie? Hier dürfen natürlich nicht nur der Kaufpreis sowie die entstehenden Nebenkosten kalkuliert werden. Auch die Kosten für die Renovierung müssen in die Gesamtrechnung einfließen.
Die Erklärung aller Einzelheiten würde hier den Rahmen sprengen, daher sollten Sie selbige am besten in einem persönlichen Beratungsgespräch klären.
Die Kosten für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie über den Zeitraum von 12 Jahren zu 100% von der Steuer absetzen. In den ersten 8 Jahren ist eine steuerliche Absetzbarkeit von 9% festgelegt, in den weiteren 4 Jahren von jeweils 7%.
Sie entscheiden sich für den Kauf einer stark sanierungsbedürftigen, denkmalgeschützten Immobilie für 20.000 €. Die Sanierungskosten belaufen sich auf insgesamt 200.000 €. Der Sanierungsanteil Ihrer Gesamtkosten liegt demnach bei 90,91%.
Nun können Sie die Sanierungskosten auf folgende Art steuerlich geltend machen.
Abschreibungen im Sanierungsjahr (9%): 18.000 €
Abschreibungen in den folgenden 7 Jahren: je 18.000 €
Abschreibungen in den folgenden 4 Jahren (7%): 14.000 €
Ihre Steuerersparnis richtet sich dabei nach Ihrem persönlichen Steuersatz und der Höhe Ihrer zu zahlenden Steuern. Daher ist die Investition in eine sanierungsbedürftige Denkmalimmobilie vor allem dann interessant, wenn Sie ein hohes Einkommen erzielen.
Zur Steuerersparnis hinzu kommen natürlich die aus Mieteinnahmen erwirtschaftete Rendite sowie die Wertsteigerung der Immobilie.
So ist es möglich, innerhalb der genannten 12 Jahre Ihr eingesetztes Kapital mehr als zu verdoppeln.
Die gesetzliche Regelung über die Abschreibemöglichkeit der Sanierungskosten schließt selbstgenutztes wie auch vermietetes Wohneigentum mit ein.
Mit anderen Worten: Wenn Sie eine renovierungsbedürftige Denkmalimmobilie erwerben, so können Sie diese komplett oder teilweise vermieten oder auch selbst dort einziehen.
Auch, wenn Sie selbst eine Wohnung in der Immobilie nutzen und andere Teile des Hauses vermieten wollen, können Sie die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen.
Bei rein selbstgenutztem Wohneigentum in Form einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie über einen Zeitraum von 10 Jahren jeweils 9% der Instandhaltungs-, Renovierungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Insgesamt sind das also 90%.
Darüber hinaus profitieren Sie als Eigentümer von Sonderregelungen bei den Förderprogrammen der KfW:
Die KfW bietet Kredite und / oder Zuschüsse bei verschiedenen Sanierungen an. Die dafür notwendigen Voraussetzungen (beziehungsweise das jeweilige Endergebnis) ist nicht in jedem Fall auf denkmalgeschützte Immobilien zu übertragen. Eine komplette Fassadendämmung etwa, die als Optimierung der Energieeffizienz normalerweise durch die KfW gefördert wird, ist bei vielen Denkmalimmobilien nicht möglich. Daher sind die Mindestanforderungen der KfW bei denkmalgeschützten Immobilien abweichend.
Natürlich verteilt der Staat nicht einfach Steuergeschenke, ohne sich dabei etwas zu denken. Als Eigentümer einer Denkmal-Immobilie müssen Sie sich daher an einige behördliche Auflagen halten.
Bereits vor der Sanierung des Gebäudes wird die zuständige Denkmalbehörde ein Wörtchen mitreden wollen. Dort wird beispielsweise festgelegt, welche Eindeckung das Gebäude haben darf, wie die Fassade gestaltet werden muss und welche Fensterformen zulässig sind.
In vielen Fällen steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, in anderen bezieht sich selbiger nur auf Teile des Hauses, etwa Dach, Fassade oder Fußböden.
Bei einem vollständigen Denkmalschutz der Immobilie müssen Sie die Denkmalschutzbehörde in all Ihre Umbau- und Renovierungspläne mit einbeziehen und akzeptieren, dass die Behörde im Zweifelsfall des letzte Wort hat.
Wenn nur ein teilweiser Denkmalschutz besteht, müssen sie nur bei der Renovierung beziehungsweise dem Umbau des geschützten Bereiches mit der Denkmalbehörde absprechen.
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